【MyGoNews林湘慈/綜合報導】臺南市政府地政局自2023年起，發(fā)布臺南市住宅價格月指數(shù)，希冀能呈現(xiàn)最真實之房價趨勢讓大眾了解?，F(xiàn)行業(yè)界或新聞媒體有自行使用實價登錄資料進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，並發(fā)布臺南市房價趨勢相關之新聞稿，然進一步觀察發(fā)現(xiàn)，各種統(tǒng)計分析受限於樣本特本特性未作標準化，比較標準不一，且部份案件個別差異頗大，導致數(shù)據(jù)分析有過高或過低的異常情形，常有偏誤。
 
臺南市政府地政局係以內政部實價登錄交易資料為基礎，針對交易量較充足的行政區(qū)，採「類重複交易法」進行住宅價格指數(shù)研究，定期發(fā)布房價月指數(shù)成果，供大眾參考，目前已編制完2023年1月指數(shù)，並即將對外發(fā)布。研究成果發(fā)現(xiàn)，受到總體市場景氣低迷的影響，臺南市住宅市場進入盤整階段，呈現(xiàn)價穩(wěn)量縮的情形。2023年1月臺南市住宅價格指數(shù)與上月相比微幅上升0.04％，交易量相較上月大幅下跌，而相較2022年同月亦是呈現(xiàn)大幅下跌的情況。觀察各行政區(qū)間的價格指數(shù)，除中西區(qū)、安平區(qū)、新市區(qū)、佳里區(qū)以及新營區(qū)等地相較上期仍為微幅上漲的趨勢，多數(shù)行政區(qū)如永康區(qū)、安南區(qū)、東區(qū)、歸仁區(qū)、南區(qū)、北區(qū)以及仁德區(qū)則皆出現(xiàn)微幅下跌情形。
 
由於房地產是異質性產品，因此在比較價格時，相當要求要控制樣本品質，換言之，在產品類型相似情況下，比較價格才具有其意義，倘若前一期成交之案例係以高價產品為主，下一期成交個案以中低價位為主，則二期價格的平均數(shù)會差異很大，但無法透過這樣的差異比較來說明房價下跌，因為這是不同時間買賣產品的差異所造成的價差影響。再者，房價本身存在的高低價差就不小，倘若僅用平均數(shù)來呈現(xiàn)房價，很容易受到高價個案影響而拉高平均值，抑或是受到低價個案影響而拉低平均值。是以透過重複交易法的核心精神，採用類重複交易法進行指數(shù)編製，除能保留重複交易法之優(yōu)點，克服其他編制方法如特徵價格法可能形成樣本選取之差異性問題，避免指數(shù)因該期樣本集中在特定特徵之住宅而導致偏誤及波動，進而提升指數(shù)結果之準確性及穩(wěn)定性。
 
未來在總體經濟景氣未見好轉，央行仍有升息的壓力，以及修法後平均地權條例經修法後即將實施等因素影響下，臺南市整體住宅市場進入盤整期，而各區(qū)住宅市場將受到重大開發(fā)建設及個案因素影響，則有不同的變化，須持續(xù)觀察。